Kat mülkiyeti yoksa ne olur ?

Kat mülkiyeti yoksa, “ev sahibi” olduğunuzu sandığınız şey aslında bir belirsizlik sözleşmesidir: bugün konfor, yarın kriz.

Kat Mülkiyeti Yoksa Ne Olur? Rahatsız Edici Gerçeklerle Yüzleşme Zamanı

Şunu en başta söyleyeyim: Kat mülkiyeti olmadan alınan her daire, “ev” görünümündeki bir risk paketidir. Evet, tapunuz vardır; evet, oturursunuz; ama haklarınız, değeriniz ve yarınınız, kağıt üzerinde eksik kalır. Tartışmayı açıyorum: Konut piyasasında makyaj çok, içerik az. Kat mülkiyeti bu makyajı kazıyan, çıplak gerçeği gösteren büyüteçtir.

Arsa Payı, Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti: Kâğıt Üstünde Ev, Gerçekte Belirsizlik

Önce terminoloji: Birçok kişi “tapum var” diyerek rahatlıyor. O tapu arsa paylıysa, kâğıt üzerinde aslında bir arazi parçasına ortaksınız; hangi bağımsız bölümün size ait olduğu, fiilen belli olsa da hukuken tamamlanmış sayılmaz. Kat irtifakı ise “bu daire ileride şu bağımsız bölüme dönüşecek” vaadidir; bitmiş binanın nihai tescili değildir. Kat mülkiyeti ise bizzat o bağımsız bölümün (örneğin 5. kat 10 no’lu daire) tapuda tek ve net şekilde tescillenmesidir. Bu farklar romantik değil, reel: Yarın satarken, kredi kullanırken, miras paylaşırken, hatta yönetim planı uygularken karşınıza duvar gibi çıkar.

Finansal Yumruk: Likidite, Kredi, Değer Kaybı

Eleştirel konuşalım: Bankaların çoğu kat mülkiyeti olmayan taşınmazlara eski hevesle kredi vermiyor; verenler de faiz, eksper değeri veya teminat koşullarını sertleştiriyor. Neden? Çünkü kat mülkiyeti, hukuki netlik ve teknik uygunluğun (iskanla birlikte) pazara verilmiş garantisidir. Bu garanti yoksa, likidite düşer: Satış süresi uzar, pazarlıkta alıcı üstünlüğü büyür, değer kırpılır. “Bugün daha ucuza aldım” sevinci, yarın “neden kimse fiyatıma çıkmıyor?” sızısına dönüşür. Kat mülkiyeti olmayan her daire, cebinizdeki parayı sessizce buharlaştırma potansiyeli taşır.

İskân (Yapı Kullanma İzni) Bağlantısı: Konforun İnce Çizgisi

Kat mülkiyeti ile iskân (yapı kullanma izni) arasında fiilî bir göbek bağı var. Çoğu senaryoda binanın projeye uygun tamamlandığını, altyapı ve güvenlik şartlarını geçtiğini gösteren iskân yoksa, kat mülkiyetine giden yol tıkanır. Eleştirimin özü şu: “Teslim” denen şey bazen sadece anahtar teslimidir; hukuki teslim değildir. Bu boşluk, doğalgazda, elektrik aboneliğinde, asansör ve yangın güvenliğinde, ortak alanların tescilinde, hatta sigorta süreçlerinde küçük ama pahalı sürprizler üretir. Bina “konut” gibi görünür; belgeler, “bekle ve gör” der.

Yönetim, Komşuluk ve Kurallar: Plan Yoksa Kargaşa Var

Kat mülkiyeti rejiminde yönetim planı tapuya tescillidir; aidatlar, kullanım kuralları, ortak alan hakları nettir. Yokluğunda ise “iyi niyet” yönetmeliği devreye girer. Peki iyi niyet, asansör bakımını öder mi? Otopark paylaşımını çözer mi? Çatı onarımında kim, ne kadar sorumlu olur? Belirsizlik, her toplantıyı küçük bir mahkeme salonuna çevirir. Kural yoksa, kuralı en çok bağıran koyar; bu da komşuluğu yakar.

Kentsel Dönüşüm ve Afet Senaryosu: Hak Pazarlığında Zayıf Halkasınız

Zor soru: Yarın binanız güçlendirme ya da dönüşüm gündemine girerse, kat mülkiyeti olmayan bağımsız bölümlerin pazarlık gücü ne olur? Arsa payına sıkışmış bir hak, masada genellikle zayıf oturur. Müteahhit teklifleri, metrekare hesapları, bağımsız bölüm dağıtımları… Hepsinde kat mülkiyeti, “benim yerim, benim hakkım budur” demenin sert zeminidir. O zemin yoksa, söz uçar; paylar kayar.

Hukuki Riskler: Uygunsuzlukların Faturası Kime Kesilir?

Projeye aykırı imalatlar, ruhsata uygun tamamlanmamış bölümler, eksik yangın tedbirleri… Kat mülkiyeti yoksa, bu kusurlar daha uzun süre “görmezden gelinir.” Ama kusur, zamana yenilmez; gün gelir, belediye veya site içi denetim sizi köşeye alır. Ceza, tadilat, yeniden ruhsat… Kimin, ne kadar ödeyeceği bile tartışma konusudur. Bu noktada “keşke” en pahalı kelimeye dönüşür.

Günah Keçisi Kim? Sektörün Konfor Alanı, Alıcının İyimserliği

Müteahhit “teslim” diyerek nefes alır, aracı kurumlar “fırsat” söylemiyle ateşler, alıcı ise “herkes alıyor, bir şey olmaz” diyerek imzayı atar. Bu döngünün faturası, yıllara yayılan hak kayıpları ve değer erozyonudur. Sert konuşuyorum çünkü gerçek sert: Kat mülkiyeti olmadan piyasa döner ama adalet ve güven dönmez.

Ne Yapmalı? Soğukkanlı ama Sert Bir Yol Haritası

• Tapu türünü inceleyin: Arsa paylı mı, kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Belgeyi görmeden “tamam” demeyin.
• İskân durumunu sorun: “Başvuru yapıldı” demek, “alındı” demek değildir. Belgeyi, numarasını, tarihiyle görün.
• Yönetim planını isteyin: Tescilli plan yoksa, yarın her kural tartışmaya açılır.
• Eksper ve teknik rapor alın: Yangın, statik, tesisat, ortak alan tespitini bağımsız bir uzmanla doğrulayın.
• Toplu hareket edin: Aynı durumdaki komşularla ortak bir takvim ve avukatla süreci hızlandırın.
• Satın almada kırmızı çizgi: “Ucuza” alıp yıllarca sürünmektense, “pahalı” ama kat mülkiyetli almak çoğu zaman daha ucuzdur.

Provokatif Sorular: Konforu mu Seçeceğiz, Güveni mi?

Kat mülkiyeti olmadan “ev sahibi” olmak, gerçekten sahip olmak mıdır? Piyasa, hukuki netliği ödüllendirmedikçe spekülasyon bitmez; buna hazır mıyız? Belediyeler, denetim ve şeffaflığı artırdıkça konut fiyatları kısa vadede gerilse de uzun vadede güven kazanımı daha değerli değil mi? Müteahhitin teslim kriteri ile kamunun “yaşanabilirlik” kriteri ayrıştığında, alıcı kimi dinlemeli?

Topluluğa Açık Çağrı

Kat mülkiyeti yoksa ne olur sorusunun cevabı, tek kelimeyle: Belirsizlik. Ama aynı zamanda bir fırsat: Daha bilinçli alıcı, daha şeffaf üretici, daha kararlı kamu talebi. Şimdi sözü size bırakıyorum: Sizce kat mülkiyeti bir “lüks belge” mi, yoksa konut hakkının çekirdeği mi? Satın alma kararınızda ilk üç kriteriniz ne? Deneyiminizi, sorularınızı ve önerilerinizi yorumlarda paylaşın; bu tartışmayı kozmetik değil, kökten bir iyileştirmeye dönüştürelim.